Verhuurmakelaar

Meer en meer particulieren hebben interesse in een woning voor verhuur. Met de lage bankrentes en weinige andere opties voor het behalen van financieel rendement, kiezen steeds meer vermogende particulieren voor het kopen van een appartement voor verhuur. Omdat investeerders dikwijls weinig onbekend zijn met het ontmoeten van betrouwbare huurders, kiezen particulieren steeds vaker voor een verhuurmakelaar voor het hulp bij het beheer van hun huis.

Activiteiten van de verhuurmakelaar

Verhuurders besteden in de meeste gevallen enige activiteiten uit aan de makelaar. Een verhuurmakelaar heeft in de regel 2 hoofdtaken: het zoeken naar nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een woning en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar ondere andere de volgende activiteiten heeft:

  • Opstellen van een inspectierapport bij oplevering.
  • Sleutel overhandiging aan de huurder.
  • Het opmeten van de woonruimte(s).
  • Reacties van potentiele huurders opvangen.
  • Aanbieden van de woning: het plaatsen van de woning op de eigen website, een groot aantal extra websites, social media en eventuele gedrukte media.
  • Vaststellen van verhuurdoel (denk aan korte of langetermijn verhuur) en doelgroep.
  • Het professioneel verzorgen van bezichtigingen van de woning.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten en kent de lokale markt. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een geschikte huurprijs? Met actuele contracten worden risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een huis. En kan een verhuurder helpen valkuilen te vermijden.

 

De verhuurmakelaar is voor de verhuurder of voor de huurder (niet voor beide)

Een goede verhuurmakelaar is er voor u. Ondanks dat het bij wet verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun activiteiten geven aan zowel de verhuurder, als bij de huurder. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou moeten kunnen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Om rekening mee te houden

Bij de beginnende verhuurder hoort men in beginsel dikwijls dezelfde soort problemen. De verhuurder dient heel wat vragen te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een woning kan verhuren. Typische vragen van verhuurders zijn:

  • Hoe zit het met het beheer van een woning?
  • Wat moet ik doen als mijn huurder niet betaalt?
  • Welke gemeentelijke kosten zijn er?
  • Welke fiscale gevolgen heeft woningverhuur?
  • Op welke doelgroep van huurders moet ik mij richten?
  • Wat betekent tijdelijke verhuur?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun huis voor de eerste keer zullen verhuren, lijkt het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Word ik slapend rijk?

Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide betreft uw winst. Om te bekijken of de verhuur een goede investering is, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met het resultaat wat u zou behalen wanneer u het vastgoed zou verkopen en deze som geld op een spaarrekening zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die dikwijls vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Dikwijls is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse tools waarmee u eenvoudig het rendement van verhuur kunt bepalen. Een uitgebreide rekentool is bijvoorbeeld te downloaden op: een woning verhuren.

Expat verhuur

Sommige verhuurders zijn met name geinteresseerd in de verhuur aan expatriates (ofwel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij in de meeste gevallen werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken vaak snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben dikwijls wat hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expatriates uit een andere cultuur komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expatriates vaak plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen in het Engels moeten gebeuren. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Verhuur van huizen blijft de moeite waard

Het ziet er naar uit dat het verhuren van woningen ook de komende jaren interessant blijft. De komende tijd blijft een tekort aan huurwoningen in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ze ooit waren. De andere opties blijven onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De prijzen van woningen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra winst behaald kan worden. Kortom: de verwachting is dat het verhuren van appartementen in de komende jaren zeer interessant blijft.

Huren blijven hoger worden

Een gunstige ontwikkeling voor verhuur: Volgens onderzoek van Pararius is de gemiddelde huurprijs van een huurappartement in de vrije sector in Nederland midden 2016 met meer dan 6% toegenomen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is vooral de afgelopen twee jaar de huurprijs in de Randstad erg hard omhoog gegaan. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen toe. Een appartement huren in Amsterdam is heel wat kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Amersfoort en Almere melden dat de huurprijzen inmiddels zijn gestegen.

Airbnb maakt verhuur interessant

Met name appartementen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur via Airbnb. De marktvraag naar huizen neemt toe, terwijl het aanbod achterblijft. Maar wat is slimmer: verhuur via Airbnb of verhuren aan vaste huurder? Via Airbnbverhuur zijn dikwijls hogere huurprijzen te realiseren. Met name wanneer het een woning is in een centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In het hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Echter, in het laagseizoen is de vraag veel lager – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan het resultaat flink drukken. Bovendien vragen de vele wisselingen van huurders meer inspanning dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder vinden voor langere tijd. Verder zijn toeristische huurders niet altijd ideaal voor uw woning. Zij hebben beperkt belang bij een wat langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor minder rekening met huis en omgeving – en zijn daardoor niet zelden niet de optimaalste huurders. Bedenk voor uw eigen situatie of u kiest voor Airbnb huurders of voor reguliere verhuur. Toch heeft de Airbnb ontwikkeling wel een positief effect op verhuur in breder zin.

Appartement verhuren in plaats van te koop aanbieden?

In de meeste gevallen bedenkt men het te laat: “we hadden ons oude appartement ook kunnen verhuren in plaats van te koop aanbieden!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) huis zullen verhuren of verkopen, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude appartement? De vraag is dan: het appartement verhuren in plaats van verkopen? Een appartement verkopen levert ineens een som geld op, en een woning verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij toenemende woningprijzen misschien ook een grotere som bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de business case: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw woning kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een appartement heeft dat enigszins verhuurbaar is, is verhuur vaak een goed alternatief.

Verhuur van een woning de moeite waarde?

Is een woning verhuren wat voor mij? Dat hangt er vanaf. Heeft u een bepaald vermogen dat u wenst te beleggen in een huis? Hebt u een woning dat gewild is door huurders – door de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Dan is een appartement verhuren een interessante optie om rendement te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend tips over het verhuren van uw huis.

https://www.verhuurmakelaar.info/